Archiv für den Monat Juli 2015

Geld auf der grünen Wiese

Bauen: Für wen lohnen sich Kahlschlag und Verdichtung?

„Traumhaftes Grundstück für Projektentwickler im grünen Duvenstedt“, so wurde kürzlich ein mehrere tausend Quadratmeter großes Grundstück in einem Immobilienportal angeboten. Klingt das nicht verlockend? Man sieht vor seinem geistigen Auge schon die sprichwörtliche junge Familie beim Grillen auf ihrem weitläufigen Grundstück im Schatten alter Bäume sitzen und die grüne Umgebung genießen.

Doch halt: Was macht eigentlich so ein „Projektentwickler“? Vereinfacht ausgedrückt ist er ein Investor, der ein vielversprechendes Objekt möglichst günstig kauft, es im Sinne der bestmöglichen wirtschaftlichen Verwertung „entwickelt“ und anschließend – gern in vielen Einzelteilen – wieder verkauft. Aus Sicht des Investors ist es natürlich zweckmäßig, mit möglichst geringem (Planungs-) Aufwand möglichst viele Wohneinheiten auf dem Grundstück unterzubringen, um den Ertrag je Fläche zu maximieren.

Wohnen im Grünen. Welches Grün?

Das Grün, mit dem so gern geworben wird („Wohnen im Grünen“), ist nach der typischen „Entwicklung“ vorzugsweise nur noch in der Nachbarschaft bzw. in der weiteren Umgebung vorhanden. Auf dem Baugrundstück selbst wird das vorhandene Grün i.d.R. eliminiert. Alter Baumbestand, der ein Neubaugrundstück aufwerten und bereichern könnte? Keine Chance! Schließlich müsste man den in die Planung einbeziehen (aufwendig! teuer!) und könnte vielleicht ein Haus weniger unterbringen und verkaufen (geht ja gar nicht!). Das Sitzen im Schatten alter Bäume verlegen wir also lieber in den Stadtpark. Ob die Attraktivität und ggf. sogar der Wert des Grundstücks durch den Erhalt alter Bäume gesteigert würden, diese Überlegung ist vielen Projektentwicklern fremd.

Exemplarisch vorgeführt haben diese Art der Projektentwicklung die Investoren Deniz Karaday und Olav Henry Dohrn mit den Grundstücken Beim Farenland 42-46. Von der ehemals reichen Natur auf den waldartig bewachsenen Grundstücken ist so gut wie nichts erhalten geblieben, nahezu alle Bäume wurden „entnommen“, wie es das beauftrage „Baumpflege“-Unternehmen so schön klinisch und euphemistisch ausdrückte. Als ob die Bäume woanders wieder eingesetzt würden … Stattdessen entsteht hier eine monoton anmutende, maximal verdichtete Siedlung mit 15 Wohneinheiten.

Kalkulation

Für wen lohnt sich nun so eine „Projektentwicklung“? Für die Investoren? Für die Käufer? Betrachten wir zunächst einmal die Grundstückspreise. Für die Grundstücke haben die Investoren bei der Zwangsversteigerung knapp 276,- Euro/m² bezahlt. Diese Zahl ist bekannt. Alle weiteren folgenden Berechnungen und Zahlen basieren auf unseren Annahmen. Mit Erwerbsnebenkosten, Rodung/Abriss (von Abbruchunternehmer und Miteigentümer Olav Dohrn selbst durchgeführt, dennoch kalkulatorisch angesetzt) Finanzierung und Vertrieb, abzüglich der Erlöse aus den Holzverkauf (schließlich handelte es sich um ein Waldgrundstück) kommen wir überschlägig, durchaus großzügig gerechnet, auf eine Investition von ca. 315,- Euro/m² (siehe unten). Je nachdem, welcher Verkaufspreis für die einzelnen Grundstücke nun verlangt wird (nehmen wir an 400,- bis 500,- Euro/m², je nach Grundstück), ergibt sich folgende Betrachtung:

Rendite Grundstücke Beim Farenland

Die Rendite auf die Investition von 315 €/m² beliefe sich demnach auf 27 bis 59 % oder 85,- bis 185,- Euro/m².

Welcher Quadratmeterpreis für Grundstücke der angebotenen Größe und Lage angemessen ist, davon kann man sich in Immobilienportalen ein Bild machen. Bedenken sollte man dabei zweierlei:

  1. Nach einem beliebten Immobilienkalauer bestimmen drei Dinge den Wert eines Grundstücks: die Lage, die Lage und die Lage. Sprich: für ein ruhiges Sackgassengrundstück in einer begehrten Gegend muss man natürlich tiefer in die Tasche greifen als für ein Grundstück an einer lauten Durchgangsstraße in einem Durchschnitts-Stadtteil.
  2. In Immobilienportalen sieht man nur die verlangten Preise, nicht die erzielten, welche natürlich ganz entscheidend von der Marktlage und vom Verhandlungsgeschick des Käufers abhängen.

Fazit: Es lohnt sich (zumindest für eine Seite)

Unsere Kalkulation zeigt: Aus einer Investition von knapp 1,7 Mio. Euro werden so beeindruckende Erlöse von 2.339.200,- Euro. Ergibt einen Rohgewinn von 627.700,- Euro vor Steuern, was 37 % der Investitionssumme entspricht.

Kalkulation Grundstücke Beim FarenlandUnserer Berechnung liegen natürlich einige Annahmen zugrunde wie etwa Dauer und Höhe der Finanzierung. Insgesamt dürfte sich aber ein realistisches Bild ergeben.

Die „Entwicklung“ des Grundstücks mit Kahlschlag und größtmöglicher Verdichtung, also Aufteilung in kleinstmögliche Parzellen unter Ausloten bzw. genehmigtem Überschreiten der Grenzen des Baurechts lohnt sich für die Investoren also bereits beim Verkauf der Grundstücke. Hinzu kommt noch der Hausverkauf.

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Geländeerhöhung oder der Turmbau zu Farmsen-Berne

„Geländeoberfläche“ ist ein Begriff, mit dem man im Alltag kaum in Berührung kommt. Der Boden, auf dem man sich bewegt, wird mit seinem Verlauf, seinen Höhen und seinem Gefälle üblicherweise als gegeben hingenommen.

Es gibt auch nur wenig Anlässe, sich mit der Geländeoberfläche oder ihrer Veränderung auseinanderzusetzen. Der Hausbau ist so ein Anlass. Die natürliche Geländeoberfläche darf bei einem Bauvorhaben nicht verändert werden. Sie ist Grundlage der Planung, und bei allen Erdbewegungen, wie es sie bei einem Bau nun einmal gibt, nach Beendigung der Baumaßnahmen wiederherzustellen.

„Die natürlich vorhandene Geländeoberfläche ist regelmäßig der Bezugspunkt baulicher Maßnahmen. Sie stellt das gewachsene Gelände dar, welches zwar regelmäßig natürlich entstanden ist oder aber vor langer Zeit durch Menschenhand verändert wurde. Aufschüttungen und Abgrabungen, die im Zuge von Baumaßnahmen ausgeführt werden, verändern zwar die natürlich vorhandene Geländeoberfläche, das so veränderte Gelände wird aber nicht zum Bezugspunkt für die oder weitere Baumaßnahmen. Auch das natürlich vorhandene Gelände ist in den Bauvorlagen konkret, d.h. mit Höhenmaßen entsprechend der Baunutzungsverordnung, darzustellen.“ (Aus: Die Geländeoberfläche im Bauordnungsrecht, S. 8)

Will man im Ausnahmefall die Geländeoberfläche verändern, etwa um Aushub beim Bauen nicht abzufahren, sondern auf dem Gelände zu verteilen, braucht man dazu grundsätzlich eine Baugenehmigung. Das ist in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt. In der Hamburgischen Bauordnung (HBauO) heißt es dazu in §§ 59 (1) und 2 (1) S. 2 Nr. 1:

„Die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und die Beseitigung von Anlagen bedürfen der Baugenehmigung, sofern in den §§ 60 ,64 und 66 nichts anderes bestimmt ist.“

Bauliche Anlagen sind auch 1. Aufschüttungen und Abgrabungen“.

Die Hamburgische Bauordnung stellt bestimmte Aufschüttungen und Abgrabungen von der Genehmigungspflicht frei, wenn sie gewisse Flächen und Höhen bzw. Tiefen nicht überschreiten oder ein Bebauungsplan diese Maßnahmen so festlegt (siehe Anlage 2, Abschnitt I. Nr. 8 HBauO).

Für ganz Deutschland gibt es ein Höhensystem, das Deutsche Haupthöhennetz (DHHN). Das ist ein Netzwerk präzise vermessener Höhen. Bei der Festlegung von Höhen greifen Vermesser auf die dortigen Höhenfestpunkte zurück.

Warftenbau

Hoch hinaus?
Hoch hinaus?

Auf den Grundstücken Beim Farenland 42-46 ging man „flexibler“ zu Werke. Erstaunt stellten wir fest, dass Mitte Juni begonnen wurde, die Bauplätze für die geplanten Häuser kräftig zu erhöhen. Bis auf rund 40 cm über dem ursprünglichen Geländeniveau wurde Kies aufgeschüttet und verdichtet. „Warften“, so kommentierte das treffend eine Nachbarin. Auch außerhalb der Bauplätze wurde auf dem Grundstück begonnen, das Niveau zu erhöhen. Da zu dem aufgeschütteten Untergrund je nach Bauweise noch die Fundamente der Häuser mit Dämmung und Bodenplatte kommen, addiert sich das zu einer beträchtlichen Höhe, von der die Häuser schließlich auf ihre Umgebung herabschauen würden – „Turmbau“ zu Farmsen-Berne. Das und die generelle Anhebung des Bodenniveaus auf den Grundstücken wären eine zusätzliche, unnötige und nicht hinnehmbare Beeinträchtigung für die Nachbarn. Zum Beispiel mit dem Risiko, künftig Wasser von den künstlich erhöhten Baugrundstücken in ihren Kellern wiederzufinden.

Stellt sich die Frage: Wozu das Ganze auf einem ursprünglich praktisch ebenen Gelände? Um die Kosten für den Aushub zu sparen? Um ein Gefälle zur Straße und zu den Nachbargrundstücken zu erzeugen? Wir wissen es nicht. Inzwischen wurden, wohl nicht zuletzt dank unserer Eingaben beim Bezirksamt und der Bürgerschaft, nach kurzer schöpferischer Pause und nachträglicher Vermessung wesentliche Teile der Geländeerhöhung wieder abgetragen und die „Warften“ abgesenkt. Es bleibt abzuwarten, auf welchem Niveau sich die derzeitige Berg- und Tallandschaft einpendelt, und inwieweit am Ende die natürliche Geländeoberfläche wiederhergestellt wird.

Ordnungswidrig: Bauen ohne Baugenehmigung

Bauen ohne Baugenehmigung, wie eine nichtgenehmigte Geländeerhöhung, ist eine Ordnungswidrigkeit (§ 80 (1) Nr. 7 HBauO), ebenso der Beginn der Bauausführung ohne Festlegung der Höhenlage (§ 80 (1) Nr. 9 HBauO). Für Bauen ohne Genehmigung drohen empfindliche Bußgelder (in Hamburg zwischen 5.000 und 50.000 Euro bei mehr als 100 m³ bebautem Raum). Ob hier wohl ein Bußgeld verhängt wurde?

Was geschah mit dem wertvollen Mutterboden? Das Baugesetzbuch fordert den Schutz des Mutterbodens (§ 202 BauGB). Der Mutterboden ist nicht vor den Baumaßnahmen zusammengeschoben worden. Über Monate lag der Boden ungeschützt brach, wurde befahren und mit Baumaterialien durchmischt. Nur ein kleiner Teil wurde abgefahren. Ein Mitarbeiterin des Bezirksamts hatte sich bei Beginn der Erschließung auf den Weg gemacht, um die Arbeiter vor Ort über den richtigen Umgang mit dem Boden zu informieren. Hoch und heilig ist ihr versprochen worden, dass die Vorgaben beachtet werden …