Geld auf der grünen Wiese

Bauen: Für wen lohnen sich Kahlschlag und Verdichtung?

„Traumhaftes Grundstück für Projektentwickler im grünen Duvenstedt“, so wurde kürzlich ein mehrere tausend Quadratmeter großes Grundstück in einem Immobilienportal angeboten. Klingt das nicht verlockend? Man sieht vor seinem geistigen Auge schon die sprichwörtliche junge Familie beim Grillen auf ihrem weitläufigen Grundstück im Schatten alter Bäume sitzen und die grüne Umgebung genießen.

Doch halt: Was macht eigentlich so ein „Projektentwickler“? Vereinfacht ausgedrückt ist er ein Investor, der ein vielversprechendes Objekt möglichst günstig kauft, es im Sinne der bestmöglichen wirtschaftlichen Verwertung „entwickelt“ und anschließend – gern in vielen Einzelteilen – wieder verkauft. Aus Sicht des Investors ist es natürlich zweckmäßig, mit möglichst geringem (Planungs-) Aufwand möglichst viele Wohneinheiten auf dem Grundstück unterzubringen, um den Ertrag je Fläche zu maximieren.

Wohnen im Grünen. Welches Grün?

Das Grün, mit dem so gern geworben wird („Wohnen im Grünen“), ist nach der typischen „Entwicklung“ vorzugsweise nur noch in der Nachbarschaft bzw. in der weiteren Umgebung vorhanden. Auf dem Baugrundstück selbst wird das vorhandene Grün i.d.R. eliminiert. Alter Baumbestand, der ein Neubaugrundstück aufwerten und bereichern könnte? Keine Chance! Schließlich müsste man den in die Planung einbeziehen (aufwendig! teuer!) und könnte vielleicht ein Haus weniger unterbringen und verkaufen (geht ja gar nicht!). Das Sitzen im Schatten alter Bäume verlegen wir also lieber in den Stadtpark. Ob die Attraktivität und ggf. sogar der Wert des Grundstücks durch den Erhalt alter Bäume gesteigert würden, diese Überlegung ist vielen Projektentwicklern fremd.

Exemplarisch vorgeführt haben diese Art der Projektentwicklung die Investoren Deniz Karaday und Olav Henry Dohrn mit den Grundstücken Beim Farenland 42-46. Von der ehemals reichen Natur auf den waldartig bewachsenen Grundstücken ist so gut wie nichts erhalten geblieben, nahezu alle Bäume wurden „entnommen“, wie es das beauftrage „Baumpflege“-Unternehmen so schön klinisch und euphemistisch ausdrückte. Als ob die Bäume woanders wieder eingesetzt würden … Stattdessen entsteht hier eine monoton anmutende, maximal verdichtete Siedlung mit 15 Wohneinheiten.

Kalkulation

Für wen lohnt sich nun so eine „Projektentwicklung“? Für die Investoren? Für die Käufer? Betrachten wir zunächst einmal die Grundstückspreise. Für die Grundstücke haben die Investoren bei der Zwangsversteigerung knapp 276,- Euro/m² bezahlt. Diese Zahl ist bekannt. Alle weiteren folgenden Berechnungen und Zahlen basieren auf unseren Annahmen. Mit Erwerbsnebenkosten, Rodung/Abriss (von Abbruchunternehmer und Miteigentümer Olav Dohrn selbst durchgeführt, dennoch kalkulatorisch angesetzt) Finanzierung und Vertrieb, abzüglich der Erlöse aus den Holzverkauf (schließlich handelte es sich um ein Waldgrundstück) kommen wir überschlägig, durchaus großzügig gerechnet, auf eine Investition von ca. 315,- Euro/m² (siehe unten). Je nachdem, welcher Verkaufspreis für die einzelnen Grundstücke nun verlangt wird (nehmen wir an 400,- bis 500,- Euro/m², je nach Grundstück), ergibt sich folgende Betrachtung:

Rendite Grundstücke Beim Farenland

Die Rendite auf die Investition von 315 €/m² beliefe sich demnach auf 27 bis 59 % oder 85,- bis 185,- Euro/m².

Welcher Quadratmeterpreis für Grundstücke der angebotenen Größe und Lage angemessen ist, davon kann man sich in Immobilienportalen ein Bild machen. Bedenken sollte man dabei zweierlei:

  1. Nach einem beliebten Immobilienkalauer bestimmen drei Dinge den Wert eines Grundstücks: die Lage, die Lage und die Lage. Sprich: für ein ruhiges Sackgassengrundstück in einer begehrten Gegend muss man natürlich tiefer in die Tasche greifen als für ein Grundstück an einer lauten Durchgangsstraße in einem Durchschnitts-Stadtteil.
  2. In Immobilienportalen sieht man nur die verlangten Preise, nicht die erzielten, welche natürlich ganz entscheidend von der Marktlage und vom Verhandlungsgeschick des Käufers abhängen.

Fazit: Es lohnt sich (zumindest für eine Seite)

Unsere Kalkulation zeigt: Aus einer Investition von knapp 1,7 Mio. Euro werden so beeindruckende Erlöse von 2.339.200,- Euro. Ergibt einen Rohgewinn von 627.700,- Euro vor Steuern, was 37 % der Investitionssumme entspricht.

Kalkulation Grundstücke Beim FarenlandUnserer Berechnung liegen natürlich einige Annahmen zugrunde wie etwa Dauer und Höhe der Finanzierung. Insgesamt dürfte sich aber ein realistisches Bild ergeben.

Die „Entwicklung“ des Grundstücks mit Kahlschlag und größtmöglicher Verdichtung, also Aufteilung in kleinstmögliche Parzellen unter Ausloten bzw. genehmigtem Überschreiten der Grenzen des Baurechts lohnt sich für die Investoren also bereits beim Verkauf der Grundstücke. Hinzu kommt noch der Hausverkauf.

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