Neubau Siedlung Beim Farenland 42-46

Rechtswidrige Baugenehmigungen

Die beiden Baugenehmigungen des Bezirksamts Wandsbek vom 19. Januar 2015 für die Bauvorhaben Beim Farenland 42-46 in Hamburg Farmsen-Berne sind rechtswidrig, weil

  1. die zugrundeliegenden ausufernden Befreiungen von der maximal bebaubaren Fläche rechtswidrig sind (die Grundzüge der Planung werden berührt);
  2. die intensive Bebauung mit den beiden fast 100 m langen verbundenen Zufahrten und 15 Stellplätzen bis tief ins Innere des Baugebiets der typischen Prägung dieses Gebiets widerspricht (lockere Bebauung, große Gartengrundstücke und alter Baumbestand, Zufahrten und Stellplätzen überwiegend entlang der Straßen) und
  3. die störenden Zufahrten und Stellplätze im ruhigen rückwärtigen Gartenbereich sowie die Wand aus den drei dicht stehenden grenznahen hinteren Gebäuden mit erdrückender Wirkung rücksichtslos sind.

Verfahren beim Verwaltungsgericht

ParagraphenzeichenStellvertretend für den Kreis der Nachbarn haben Mitglieder der Bürgerinitiative Widerspruch gegen die Baugenehmigungen eingelegt und Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz gestellt. Mit dem Antrag sollte erreicht werden, dass bis zur endgültigen gerichtlichen Klärung nicht gebaut werden darf. In dem vereinfachten schnellen Verfahren hat das Verwaltungsgericht Hamburg den Antrag der Nachbarn abgelehnt, weil Rechte von Nachbarn voraussichtlich nicht verletzt sind. Im Nachbarverfahren werden nicht alle Rechtsvorschriften geprüft, sondern nur solche, die auch dem Schutz von Nachbarn dienen. Hier hat das Gericht den prägenden Gebietserhaltungsanspruch und das Rücksichtnahmegebot überprüft, nicht aber die Rechtmäßigkeit der Befreiungen, weil die Bestimmungen über die bebaubaren Flächen nicht nachbarschützend sind.

Wir halten die Eilentscheidung des Verwaltungsgerichts für eine Fehlentscheidung, weil das Gericht die örtlichen Gegebenheiten, die Störwirkungen und den Inhalt des Bebauungsplans nur ungenügend ausgewertet hat. Aus Kostengründen haben wir jedoch kein Rechtsmittel eingelegt und den Widerspruch zurückgenommen. Ein Hauptsacheverfahren zu betreiben, ist relativ sinnlos, da dann schon gebaut werden darf. Selbst wenn man in der Sache Recht bekommt, führt das selten dazu, dass Häuser wieder abgerissen werden müssen.

Nachbarn sind also gleich dreifach gekniffen: sie können sich 1) nur auf einen kleinen Ausschnitt der Rechtsvorschriften berufen, sind 2) aus praktischen Gründen (Fortsetzung der Bautätigkeit) auf ein weniger gründliches Eilverfahren beschränkt und haben es 3) mit einer sehr verwaltungs- und baufreundlichen Rechtsprechung zu tun. Der Schutz ihres Eigentums und ihre Möglichkeiten, sich gerichtlich gegen eine sie belastende Baugenehmigung eines Dritten zu wehren, sind äußerst schwach ausgestaltet.

Ein verbreiteter Irrtum: Da das Gericht im Nachbarverfahren nicht umfassend die Rechtmäßigkeit der Baugenehmigungen prüft, sondern nur punktuell die sogenannten Nachbarrechte, ist mit der Entscheidung keine Aussage über die Rechtmäßigkeit der Baugenehmigungen getroffen worden. Allerdings sind auch rechtswidrige Baugenehmigungen wirksam und können umgesetzt werden (Ausnahme: Nichtigkeit bei schweren Fehlern).

Den Rahmen sprengende Verdichtung und Flächenversiegelung

Der Lageplan zeigt die genehmigte Bebauung. Unter Einbeziehung aller Flächen – Gebäude, Terrassen (die größer ausfallen werden als die beantragten unrealistischen ca. 4 m²), Stellplätze, Zufahrten und Wege – ergibt sich eine bebaute Fläche von fast 50 % des gesamten Grundstücks.

Bebauungsplan

Baustufenplan Farmsen
Baustufenplan Farmsen

Ein Bebauungsplan regelt, wie ein Grundstück bebaut werden darf. Für die Grundstücke Beim Farenland 42-46 gilt der Baustufenplan Farmsen vom 20.5.1955 (siehe GeoPortal Hamburg, damals hieß der Straßenabschnitt Fasanenweg) in Verbindung mit der Baupolizeiverordnung der Freien und Hansestadt Hamburg von 1938 (BPVO). Danach ist das Gebiet Wohngebiet mit eingeschossiger offener Bebauung (W1o) mit einer bebaubaren Fläche von 20 %.

Der Baustufenplan Farmsen ist im Baugebiet noch gültig. Für einen großen Teil des Hamburger Stadtgebiets gelten vergleichbare alte Baustufenpläne. Sie sind immer noch in Kraft, es sei denn, im Ausnahmefall haben sich die tatsächlichen Verhältnisse so entwickelt, dass die Vorgaben des Bebauungsplans auf absehbare Zeit nicht mehr umgesetzt werden können. Man spricht dann von funktionslosen (oder obsoleten) Bebauungsplänen. Im Baugebiet entspricht die Festsetzung W1o noch den tatsächlichen Gegebenheiten.

Der Baustufenplan Farmsen ist ein einfacher Bebauungsplan. Es fehlen die Festlegungen von überbaubaren Grundstücksflächen (wo auf dem Grundstück gebaut werden darf) und örtlichen Verkehrsflächen (wie Straßen, öffentliche Parkflächen oder Fußgängerbereichen); deshalb ist er kein qualifizierter Bebauungsplan (§ 30 (1) Baugesetzbuch). Die Lücken im einfachen Bebauungsplan werden durch Orientierung an der Nachbarbebauung (Einfügungsgebot nach § 34 BauGB) geschlossen. Soweit der Bebauungsplan Regelungen enthält, wie hier zur Art der baulichen Nutzung, zum Maß der baulichen Nutzung und zur Bauweise, gelten nur diese und nicht § 34 BauGB. Letzterer kommt nur für die überbaubaren Flächen zur Anwendung.

Gravierende Überschreitung der zulässigen bebaubaren Fläche

Pflastersteine

Das Bauvorhaben Beim Farenland 42-46 verstößt gegen den Bebauungsplan. Die Art der baulichen Nutzung (Wohngebiet) und Bauweise (offene Bebauung) sind hier unkritisch. Auch die Eingeschossigkeit dürfte erfüllt sein.

Die zulässige bebaubare Fläche von 20 % (Baustufentafel des § 11 BPVO) wird bei beiden Grundstücken gravierend überschritten. Die bebauten Flächen betragen

  • 45 % beim Vorhaben Hausnr. 42. Das entspricht 452 m² Überschreitung.
    Hauptgebäude mit Terrassen: 22 %, Zufahrten (3 x 93,8 m) und Stellplätze (5 x 12,5 m) 23 % ; nicht mitgerechnet: Weg zum Haus.
  • 41 % beim Vorhaben Hausnr. 44/46. Das entspricht 763 m² Überschreitung.
    Hauptgebäude mit Terrassen 22 %, Zufahrt (3,2 x 93,8 m), Feuerwehrbewegungsfläche (96 m²) und Stellplätze (10 x 12,5 m²) 19 %; nicht mitgerechnet: Wege.
    Die Genehmigung geht falsch von bebauten Flächen von „nur“ 36 % aus.

In Summe ergibt sich also eine 1.215 m² große Überschreitung!

Zu den bebauten Flächen zählen die Gebäude und Nebenanlagen, wie Garagen, Carports, Stellplätze, Zufahrten, Wege und Terrassen. Nach § 12 der Reichsgaragenordnung (RGaO, die inzwischen aufgehoben worden ist), galten offene Stellplätze nicht als bebaute Fläche und waren notwendige Garagen (Carports sind diesen gleichgestellt) bis zu 80 m² pro Grundstück freigestellt. Für die entfallene Vergünstigung will die Rechtsprechung einen Ausgleich über Befreiungen schaffen.

Befreiung

Die Voraussetzung für die Befreiungen von der zulässigen bebaubaren Fläche liegen nicht vor. Das gilt sowohl für die Überschreitungen mit den Gebäuden als auch mit den Zufahrten und Stellplätzen.

Ausgleich für die weggefallene Vergünstigung der RGaO (Stellplätze und Garagen)

Soweit die damalige RGaO Stellplätze und Garagen freigestellt hatte, sind in der Regel Befreiungen nach § 31 (2) BauGB zu erteilen (so das OVG Hamburg mit Urteil vom 30. April 2008, Az. 2 Bf 133/03). Befreiungen scheiden in diesem Fall in dem Umfang aus, weil der Großteil der Flächen auch nach der RGaO nicht freigestellt gewesen wäre. Nach § 12 der RGaO sollten offene Stellplätze und Garagen möglichst straßennah untergebracht werden, wohl auch deshalb hat sie Zufahrten nicht freigestellt. Deshalb sind Befreiungen lediglich für die Parkflächen, notwendige Wendeflächen und moderate Zufahrten gerechtfertigt, nicht aber für die langen Zufahrten, die den Großteil der Überschreitungen ausmachen. Zudem hatte § 12 RGaO die Flächen für offene Stellplätze und Garagen beschränkt. Freiflächen sollten nur so weit als offene Stellplätze genutzt werden, dass ihr eigentlicher Bestimmungszweck, Belichtung, Belüftung, Feuerschutz und Erholung, in der Hauptsache erhalten bleibt. Garagen waren in ihren Ausmaßen sowie zahlen- und flächenmäßig begrenzt.

Außerdem sind die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 (2) BauGB nicht erfüllt:

Grundzüge der Planung berührt

582371_web_R_K_B_by_Rainer Sturm_pixelio.deMit dem Instrument der Befreiung dürfen im Sonderfall auf der Grundlage des bestehenden Bebauungsplans Randkorrekturen vorgenommen werden. Dabei muss das Grundkonzept des Bebauungsplans gewahrt bleiben. Befreiungen, die das Grundkonzept verlassen, sind rechtswidrig. Der Gesetzgeber nennt das „die Grundzüge der Planung werden berührt“. Mit einer solchen weitreichenden Befreiung ändert die Genehmigungsbehörde den Bebauungsplan ab, wozu sie nicht berechtigt ist. In Hamburg liegt die Kompetenz für die Aufstellung von Bebauungsplänen (die Planungshoheit) bei der Stadt. Die Aufgabe ist zwar weitgehend an die Bezirke delegiert worden, die von den Bezirken mit Beteiligung der Öffentlichkeit aufgestellten Pläne bedürfen aber der Genehmigung der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen. Der Senat kann ferner Verfahren an sich ziehen (evozieren). Näheres zur Aufstellung von Bebauungsplänen in Hamburg finden Sie hier.

Die Grundzüge der Planung werden hier berührt: Korrespondierend mit der vorhandenen lockeren Bebauung, großen Gartengrundstücken und altem Baumbestand sieht der Baustufenplan Farmsen in Verbindung mit der BPVO eine sehr geringe Bebaubarkeit von nur 20 % der Grundstücksfläche vor. Dem widerspricht das Bauvorhaben mit bebauten Flächen von fast 50 % ganz offensichtlich. Grünflächen gehen im erheblichem Umfang verloren und werden kleinteilig parzelliert. Der große alte Baumbestand wurde fast vollständig vernichtet. Ersatzflächen stehen nur sehr eingeschränkt zur Verfügung. Die Unvereinbarkeit mit dem Bebauungsplan wird verstärkt durch die Überschreitungen mit den 9 massiven Hauptgebäuden von insgesamt 90 m² (entspricht einem zusätzlichen Gebäude).

Befreiungen nur im Sonderfall, keine allgemeine Vorbildwirkung

Außerdem darf die Genehmigungsbehörde nur im Sonderfall, wenn Anlass dazu besteht, mit einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans abweichen. Aufgrund der Größe der Baugrundstücke und den vielfältigen Möglichkeiten der Bebauung besteht kein Anlass für eine Befreiung in dieser Größenordnung. Mit dieser Befreiung wird ein Berufungsfall für andere geschaffen und damit die Konzeption des Bebauungsplans endgültig außer Kraft gesetzt.

Die Befreiung ist insbesondere kein Instrument zur Korrektur von nicht mehr als zeitgemäß angesehenen Festsetzungen eines Bebauungsplans. Die von der Verwaltung der Bürgerinitiative gegenüber zum Ausdruck gebrachte Zielsetzung, „die gebotene Nachverdichtung maßvoll und rechtssicher zu steuern“, spricht für eine solche unzulässige Praxis.

Kein Gleichbehandlungsanspruch

Auch aus Gleichbehandlung hätten die Bauherren keinen Anspruch auf die Befreiung herleiten können. Nur zwei ebenfalls dreireihig bebaute größere Grundstücke sind mit den Baugrundstücken überhaupt ansatzweise vergleichbar. Diese beiden Grundstücke sind deutlich kleiner als die im Zusammenhang erschlossenen und bebauten Baugrundstücke mit vielen Planungsmöglichkeiten. Anders als die Baugrundstücke halten sie mit den Gebäuden die 20 % bauliche Ausnutzung ein; ein Grundstück ist nur in Straßennähe und das andere nicht so tief befahrbar; keines der Grundstücke mündet in eine vielbefahrene Straße, deren Lärm über die Zufahrten verbreitet würde. Überdies kommt ein Gleichbehandlungsanspruch nur in Frage, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen eingehalten werden, was nicht der Fall ist.

Nachbarn können sich nicht gegen die rechtswidrige Befreiung wehren

Gegen die rechtswidrige Befreiung in diesem Fall können sich Nachbarn nicht wehren, weil von Vorschriften abgewichen wird, die den Umfang der Bebauung regeln. Diese Vorschriften werden nicht als nachbarschützend angesehen. Also haben die Nachbarn keinen Anspruch auf Einhaltung der rechtlichen Voraussetzungen der Befreiungen.

Entscheidung des Bauausschusses

Umso wichtiger wäre es gewesen, dass der mit der Befreiung befasste Bauausschuss der Bezirksversammlung die Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen sicherstellt. Im Rahmen von § 19 (2) Bezirksverwaltungsgesetz sind Befreiungen vom Bauausschuss zu genehmigen. Die vom Volk gewählten Abgeordneten der Bezirksversammlung üben damit ein wichtiges Kontrollrecht aus. Wir fragen uns, welche Informationen der Bauausschuss von der Verwaltung erhalten hat, und warum der Bauausschuss am 18. Dezember 2014 der Befreiung zugestimmt hat.

Verletzung des Einfügungsgebots

354545_web_R_by_berwis_pixelio.deDa der Bebauungsplan Art und Maß der baulichen Nutzung sowie die Bauweise regelt, kommt das Einfügungsgebot nur für die Grundstücksfläche, die überbaut werden soll zur Anwendung. Das Bauvorhaben fügt sich nicht ein. Die ehemals reich durchgrünten, den Charakter der näheren Umgebung maßgeblich bestimmenden großen Baugrundstücke werden raumgreifend bebaut und kleinteilig parzelliert. Ein Vorbild für eine vergleichbare flächenverbrauchende Bebauung bis in die Randbereiche gibt es dort nicht.

Verletzung des prägenden Gebietserhaltungsanspruchs

Das die Umgebung dominierende zu intensive Bauvorhaben mit massiven Baukörpern und die Flächen zergliedernden langen Zufahrten mit Stellplätzen bis in die hintersten Grundstücksbereiche steht in einem unangemessenen Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets. Die Eigenart ergibt sich hier aus den Regelungen des Bebauungsplans und der örtlichen Situation. Auf eine Begründung des Bebauungsplans kann nicht zurückgegriffen werden, da der Baustufenplan Farmsen – wie bei Baustufenplänen üblich – keine solche enthält. Das Baugebiet wird gekennzeichnet durch eine lockere, vorwiegend aus Einfamilienhäusern bestehende Bebauung mit weitläufigen Freiflächen, altem Baumbestand und der Erholung dienenden Gartenbereichen, die weitgehend frei von Pkw-Nutzung sind. Dementsprechend sieht der Baustufenplan Farmsen eine sehr geringe bauliche Ausnutzung vor.

Verletzung des Rücksichtnahmegebots

Die beiden fast 100 m langen Zufahrten und hinteren Stellplätze tragen Lärm und Abgase der Pkw-Nutzung auf den Grundstücken sowie von der vielbefahrenen Straße Beim Farenland in den empfindlichen rückwärtigen Gartenbereich des Baugebiets. Die vor allem im hinteren Bereich angrenzenden Grundstücke sind demgegenüber nicht bzw. nicht im rückwärtigen Bereich befahrbar.


Die erdrückende Wirkung der „Wand“ in westlicher Richtung aus drei dicht stehenden, nur 6,50 m von der rückwärtigen Grenze entfernten Einfamilienhäusern ist rücksichtlos. Die Massivität dieser Häuser wird durch die bis zum First reichenden Friesengiebel verstärkt. Nachbarn halten bis zur rückwärtigen Grenze hingegen gut 12,5 m ein. Bei Beurteilung der Rücksichtnahme ist der strengere Maßstab einer rechtswidrigen Befreiung anzulegen.

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Fazit

Die Baugenehmigungen sind rechtswidrig, weil die erheblichen Überschreitungen der bebaubaren Fläche nicht mit der Grundkonzeption des Baustufenplans Farmsen zu vereinbaren sind und die diesbezüglichen Befreiungen deshalb rechtswidrig sind, ferner weil das Vorhaben gebietsunverträglich und rücksichtlos ist. Der massive Fremdkörper beeinträchtigt den Charakter des in Jahrzehnten gewachsenen Baugebiets gravierend. Die Bauherren hätten keinen Anspruch auf eine solche Bebauung gehabt und hätten sie nicht gegen die Verwaltung durchsetzen können, so Rechtsanwalt Roland Hoinka von der renommierten Baurechtskanzlei Oberthür & Partner.

Sehr aufschlussreich: Selbst den Bauherren erschien eine nur zweireihige Bebauung ursprünglich angemessen, so der später zurückgezogene Antrag auf Bauvorbescheid aus dem Sommer 2014, der nur zwei Reihen Doppelhäuser vorsah.

 


Landschaftsprogramm

Das Landschaftsprogramm der Stadt Hamburg mit dem schönen Titel „Hamburg – die grüne Metropole an der Elbe“ gibt die Leitlinien für die städtische Entwicklungsplanung vor. Für die Politik und Verwaltung ist das Landschaftsprogramm bindend. Bürger können daraus aber keinen Rechtsanspruch ableiten. In den Karten des Landschaftsprogramms, die unter dem obigen Link verfügbar sind, ist jedes Gebiet, jeder Straßenzug mit einer Einstufung von „verdichteter Stadtraum“ bis zu „Wald“ versehen. Das Areal, in dem sich die Grundstücke Beim Farenland 42-46 befinden, gehört in die Kategorie „gartenbezogenes Wohnen“. Dieser Einordnung wird das Bauvorhaben nicht ansatzweise gerecht.

Was das im Sinne der Entwicklungsziele bedeutet, ist in der Legende nachzulesen. Dort heißt es u.a.:

  • Zitat: „Bei Neuplanung Schaffung von Gartenflächen bzw. privat nutzbaren Freiflächen.“

Fakt: Die Beim Farenland 42-46 geplanten „Gartenflächen“ sind kaum mehr als ein schmaler Rasenstreifen, auf dem man um das Haus laufen kann. Der Großteil der bisherigen Gartenflächen wird zerstört und parzelliert.

  • Zitat:Sicherung und Entwicklung natürlicher Bodenfunktionen von unbebauten Teilflächen durch Reduzierung der Versiegelung.“

Fakt: In der Planung für die Grundstücke Beim Farenland 42-46 sind fast 50 % der Grundstücksfläche bebaut .

  • Zitat: „Erhalt und Entwicklung standortgerechter Vegetationsbestände.“

Fakt: Auf den Grundstücken standen mehr als 60 Laub- und Nadelbäume. Praktisch nichts ist erhalten geblieben. Die Ersatzpflanzung ist ungenügend.

Im Text zum Landschaftsprogramm heißt es: „Trotz steigender Einwohnerzahlen und einem steigenden Flächenbedarf für Wohnen, Freizeit, Arbeiten und Gewerbe, ist Hamburg bis heute eine grüne Großstadt.“ Noch ist sie das – aber dank des unverantwortlichen Flächenverbrauchs wohl nicht mehr lange …

Landschaftsprogramm Legende Gartenbezogen


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